ENCADREMENT DES LOYERS

25/06/2016

Cliquez ici pour estimer votre loyer sur Paris

La fixation du loyer lors de la conclusion du bail

Le loyer du bail d’origine est en principe librement fixé par le propriétaire, mais dans certaines communes, le loyer est encadré et ne peut dépasser certains plafonds, la liste étant consultable aux termes du décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

Le Préfet dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

L’article 17 II B de la loi du 10 juillet 1989 prévoit un complément de loyer dès lors que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par leur nature et leur ampleur par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Si le logement était précédemment occupé, le montant du nouveau loyer proposé pour les logements nus ou meublés dans ces zones, est limité au dernier loyer appliqué au précédent locataire si une révision est intervenue au cours des douze derniers mois, car à défaut, le bailleur pourra appliquer l’indexation sur la base de l’IRL.

Il existe deux exceptions ce principe :

– en cas de financement par le bailleur des travaux d’amélioration des mises aux normes, de décence du logement loué depuis le départ du dernier locataire et pour un coût supérieur à 50% de la dernière année de loyer ; dans cette hypothèse, le montant du nouveau loyer pourra être augmenté de 15% du montant des travaux effectués.

Cette exception ne s’applique pas si le locataire est parti depuis 18 mois ou si le logement a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un coût égal ou supérieur à la dernière année de loyer.

– pendant le cours du bail, si le principe d’une majoration de loyer est acté par accord des parties en prévision ou suite à des travaux d’amélioration.

Le montant de la majoration est librement fixé par les parties conformément à une jurisprudence constante de la Cour de Cassation (Cass. 3ème Civ. 5 juin 2002 n°00-18.697).

Mais attention, ce type d’accord n’est bien évidemment pas valable pour des travaux de simples mises aux normes et doit uniquement être consécutif à des travaux d’amélioration.
estimation-immobiliere

La fixation du loyer lors du renouvellement du bail

Il faut distinguer si le logement se situe en zone tendue ou non.

– En zone tendue :

L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 envisage deux actions :

– l’action en diminution de loyer engagée par le locataire si le montant du loyer fixé au contrat de bail (hors problème du complément de loyer car le locataire à la possibilité de le contester initialement) est supérieur au loyer majoré, il pourra être contesté par le locataire soit au cours du bail initial, s’il ne l’a pas été, soit au cours du renouvellement,

– l’action en réévaluation engagée par le bailleur : cette action est ouverte au bailleur dès lors que le loyer est inférieur au loyer médian de référence ou non.

Dans les deux cas, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer au moins six mois avant le terme du bail pour le bailleur ou au moins cinq mois avant pour le locataire.

En cas de désaccord des parties, il est prévu une procédure amiable de règlement du litige devant la Commission Départementale de Conciliation qui doit être saisie impérativement quatre mois avant l’issue du bail.

Puis passé un délai de deux mois et à défaut d’accord, la partie la plus diligente devra saisir impérativement le Tribunal avant l’expiration du bail sous peine de forclusion d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé.

Cependant et très important, en zone tendue, le montant du nouveau loyer ne pourra être en aucun cas supérieur au loyer de référence minoré.

– En zone non tendue :

Le loyer ne donne lieu à la réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué, mais il ne peut pas pour autant être augmenté librement.

La proposition du bailleur devra être adressée au moins six mois avant la fin du bail au locataire et reproduire l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette notification devra comporter impérativement six références minimum de loyers habituellement constatés dans le voisinage, dans les communes faisant partie d’une agglomération, de plus d’un million d’habitants ou bien trois références dans les autres zones géographiques.

Si le locataire accepte la proposition de nouveau loyer, les deux parties formaliseront leur accord par écrit et le bail pourra faire l’objet d’un avenant sur le montant du nouveau loyer.

Par contre, en cas de refus ou en cas de défaut de réponse, dans les quatre mois avant la fin du bail, la partie la plus diligente devra saisie la Commission Départementale de Conciliation par lettre recommandée avec accusé de réception.

Enfin et à défaut d’accord, le Tribunal devra être saisi par assignation impérativement avant le terme du bail, sous peine de forclusion et impérativement deux mois après la saisine de la Commission de Conciliation.

L’augmentation du loyer qui en résultera sera de toute façon appliquée progressivement :

– lorsque la hausse est inférieure à 10% du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail, soit 1/3 par ans pour un bail de trois ans ou 1/6 par ans sur un bail de six ans,

– lorsque la hausse est supérieure à 10% du loyer initial, elle est appliquée d’un 1/6 par an pendant six ans qu’importe la durée du nouveau bail.

Les délais étant impératifs et la sanction étant l’impossibilité d’augmenter le loyer si le bailleur faillit dans chacune des étapes prévues par la loi, il est donc important de mandater un professionnel de l’immobilier tel votre Administrateur de Biens pour veiller au strict respect des dispositions législatives dans ce domaine.

 

Cliquez ici pour estimer votre loyer sur Paris

 


Si vous avez encore des questions après voir pris connaissance des informations sur notre site, vous pouvez nous contacter grâce au formulaire ci-dessous. Indiquez bien votre nom et votre prénom, votre adresse e-mail, le sujet du message ainsi que votre question. Nous essayerons de vous répondre au plus vite, merci.